Налог с продажи квартиры, дома, участка и автомобиля
Считает НДФЛ при продаже квартиры, дома, участка и автомобиля. Показывает дату, после которой налога не будет вовсе, и сравнивает два способа уменьшить доход: вычет фиксированной суммой и подтверждённые расходы на покупку. Разница между ними обычно измеряется сотнями тысяч рублей.
| Шаг | Значение |
|---|
| Способ | Вычитаем | База | Налог |
|---|
| Объект | Доход | Чем уменьшили | Сумма |
|---|
Что считает калькулятор и где ловушки
Калькулятор отвечает на два вопроса, которые стоят дороже всего остального. Первый: когда налога не будет вовсе. Введите дату, с которой объект стал вашим, и основание — шкала владения покажет конкретный день, после которого доход освобождается по статье 217.1, и сколько до него осталось.
Если день уже прошёл, декларацию по этой сделке подавать не нужно, и дальше можно не считать. Второй вопрос: чем уменьшать доход. По одному объекту закон даёт выбор — имущественный вычет фиксированной суммой либо документально подтверждённые расходы на покупку, статья 220.
Взять можно что-то одно, и разница между вариантами обычно измеряется сотнями тысяч рублей. Калькулятор считает оба и говорит, какой выгоднее и насколько. Про второй способ многие не знают и переплачивают на ровном месте.
Дальше идут ловушки. Доход сверяется с кадастровой стоимостью: продажа дешевле 0,7 кадастровой заставляет считать налог с расчётной величины, статья 214.10. Момент, с которого идёт срок владения, у наследства, новостройки и обычной покупки разный — из-за этого ошибаются на годы.
Вычет в миллион даётся на все объекты года вместе. Ставка с 2025 года двухступенчатая и живёт отдельно от пятиступенчатой шкалы для зарплаты. Разбивка по шагам показывает каждое промежуточное число, чтобы расчёт можно было перепроверить руками.
Минимальный срок владения и с какой даты он идёт
| Как объект стал вашим | Срок | Отсчёт идёт с | Норма |
|---|---|---|---|
| Купили квартиру, дом или участок | 5 лет | дата регистрации права в ЕГРН | п. 4 ст. 217.1 |
| Купили по ДДУ в новостройке | 5 лет | дата полной оплаты по договору | абз. 4 п. 2 ст. 217.1 |
| Получили в наследство | 3 года | день открытия наследства | пп. 1 п. 3 ст. 217.1 |
| Подарил член семьи или близкий родственник | 3 года | дата регистрации права в ЕГРН | пп. 1 п. 3 ст. 217.1 |
| Приватизировали | 3 года | дата регистрации права в ЕГРН | пп. 2 п. 3 ст. 217.1 |
| Получили по договору пожизненного содержания с иждивением | 3 года | дата регистрации права в ЕГРН | пп. 3 п. 3 ст. 217.1 |
| Продаёте единственное жильё | 3 года | дата регистрации права в ЕГРН | пп. 4 п. 3 ст. 217.1 |
| Гараж, нежилое помещение, автомобиль | 3 года | дата приобретения | п. 17.1 ст. 217 |
Вычеты и ставки
| Что применяется | Размер | К чему относится | Норма |
|---|---|---|---|
| Имущественный вычет | 1 000 000 ₽ за год | жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные, садовые дома, земельные участки и доли в них | абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 |
| Имущественный вычет | 250 000 ₽ за год | иное недвижимое имущество: гараж, нежилое помещение | абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 |
| Имущественный вычет | 250 000 ₽ за год | иное имущество, включая автомобиль | абз. 4 пп. 1 п. 2 ст. 220 |
| Расходы вместо вычета | по документам | фактические и подтверждённые расходы на приобретение этого же объекта | пп. 2 п. 2 ст. 220 |
| Проверка по кадастровой | коэффициент 0,7 | недвижимость, кадастровая стоимость на 1 января года регистрации перехода права | п. 2 ст. 214.10 |
| Ставка для резидента | 13%, свыше 2 400 000 ₽ — 312 000 ₽ и 15% с превышения | совокупность баз по доходам от продажи имущества за год | п. 1.1 ст. 224 |
| Ставка для нерезидента | 30% со всей суммы дохода | вычеты и расходы не применяются | п. 3 ст. 224 |
| Декларация 3-НДФЛ | до 30 апреля следующего года | подаётся, когда доход превышает размер вычета | п. 1 ст. 229 |
| Уплата налога | до 15 июля следующего года | по месту жительства налогоплательщика | п. 4 ст. 228 |
Автомобиль: чем расчёт отличается
Как пользоваться
- Что продаёте, как объект стал вашим и с какой даты. Шкала сразу покажет дату освобождения.
- Ваш доход по договору, кадастровую стоимость объекта, вашу долю и расходы на покупку по документам.
- Таблица под расчётом ставит вычет и расходы рядом и считает разницу между ними.
- Если срок владения не истёк, в панели появятся даты подачи декларации и уплаты налога.
Частые вопросы
Сколько лет надо владеть, чтобы не платить налог
Общее правило для недвижимости — пять лет, пункт 4 статьи 217.1. Три года хватает в четырёх случаях из пункта 3 той же статьи: объект получен в наследство или в дар от члена семьи либо близкого родственника по Семейному кодексу (подпункт 1), приватизирован (подпункт 2), получен по договору пожизненного содержания с иждивением (подпункт 3), либо продаваемое жильё у вас единственное (подпункт 4). В последнем случае есть оговорка: жильё, купленное в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на продаваемое, при проверке «единственности» во внимание не принимается — иначе обычная цепочка «купил новое, продал старое» ломала бы льготу. Для гаража, нежилого помещения и автомобиля срок три года, пункт 17.1 статьи 217. Закон субъекта РФ вправе уменьшить минимальный срок вплоть до нуля, пункт 6 статьи 217.1, поэтому региональный закон стоит открыть перед сделкой. С 1 января 2026 года в обеих нормах стоит слово «непрерывно»: перерыв во владении обнуляет накопленный срок.
С какой даты идёт срок владения
Здесь ошибаются чаще всего, и ошибка стоит целых лет. По общему правилу отсчёт идёт с даты государственной регистрации права в ЕГРН. У наследства отсчёт начинается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя: статьи 1114 и 1152 Гражданского кодекса признают принятое наследство принадлежащим наследнику с этого дня независимо от того, когда наследник оформил регистрацию. У новостройки, купленной по договору участия в долевом строительстве, срок считается с даты полной оплаты по договору. Дата акта приёма-передачи и дата регистрации права здесь ни при чём, это абзац 4 пункта 2 статьи 217.1. Доплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию на эту дату не влияет. При покупке по договору уступки прав требования точкой отсчёта служит дата полной оплаты по договору уступки.
Вычет в миллион или расходы на покупку: что брать
Считать надо оба варианта. Имущественный вычет — фиксированная сумма: миллион рублей на жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома и земельные участки, 250 тысяч на иное имущество, включая автомобиль. Расходы — это реально уплаченная за объект сумма, подтверждённая договором и платёжными документами, подпункт 2 пункта 2 статьи 220. Правило простое: расходы выгоднее, когда объект куплен дороже размера вычета. Квартира продана за 5 миллионов и куплена за 4,5 миллиона: с вычетом база 4 миллиона и налог 552 тысячи, с расходами база 500 тысяч и налог 65 тысяч. Разница 487 тысяч рублей возникает из одной галочки в декларации. Если объект достался в наследство или в дар и налог при получении не взимался, разрешено учесть расходы наследодателя или дарителя, когда сам он их не заявлял — абзац 19 подпункта 2 пункта 2 статьи 220. К имуществу, которое использовалось в предпринимательской деятельности, оба способа не применяются, подпункт 4 пункта 2 статьи 220.
Что будет, если продать дешевле кадастровой стоимости
Налог посчитают не с той суммы, что стоит в договоре. Пункт 2 статьи 214.10: если доход от продажи меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, доходом для налога признаётся эта расчётная величина. Кадастровая берётся из ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права. Продажа квартиры за 3 миллиона при кадастровой стоимости 10 миллионов даёт доход 7 миллионов, и налог считается с них. Схема «пишем в договоре миллион» из-за этого правила давно перестала работать. Если кадастровая стоимость на нужную дату в ЕГРН отсутствует, правило не применяется и берётся цена договора. Коэффициент подвижен: по пункту 6 статьи 217.1 регион может снизить его вплоть до нуля, а по пункту 9 статьи 214.10 — поднять до единицы. К автомобилю правило не относится: статья 214.10 говорит только о недвижимости.
Почему ставка при продаже отличается от ставки по зарплате
Потому что это две независимые корзины доходов. Зарплата попадает в базы пункта 2.1 статьи 210, к ним применяется пятиступенчатая шкала пункта 1 статьи 224: 13% до 2,4 миллиона, 15% до 5 миллионов, 18% до 20 миллионов, 20% до 50 миллионов, 22% дальше. Доход от продажи имущества попадает в базы пункта 6 статьи 210, а к ним применяется двухступенчатая шкала пункта 1.1 статьи 224: 13% при сумме баз до 2,4 миллиона включительно и 312 тысяч плюс 15% с превышения, если сумма больше. Верхних ступеней у этой шкалы нет: с продажи на 60 миллионов ставка останется 15% на превышение. Зарплата не подталкивает доход от квартиры в верхние ступени, и наоборот. Повышенная ставка применяется только к превышению порога: при базе 6 миллионов налог равен 312 000 плюс 15% от 3,6 миллиона, то есть 852 тысячи. Пятнадцать процентов со всей суммы дали бы 900 тысяч. Порог 2,4 миллиона считается по совокупности всех доходов этой корзины за год.
Нужно ли подавать декларацию, если налог нулевой
Зависит от того, почему он нулевой. Когда минимальный срок владения выдержан, доход освобождён по пункту 17.1 статьи 217, и подпункт 2 пункта 1 статьи 228 такие сделки из обязанности декларировать прямо исключает — подавать нечего. Когда срок не выдержан, но доход укладывается в размер вычета, работают абзацы 3 и 4 пункта 4 статьи 229: доход от продажи можно не указывать в декларации, если он не превышает 1 миллиона рублей для жилья и участков либо 250 тысяч для иного имущества. Важная деталь из абзаца 5 того же пункта: доход для этой проверки берётся с учётом правила 0,7 кадастровой стоимости. Продажа за 900 тысяч при кадастровой 1,6 миллиона даёт расчётный доход 1,12 миллиона, порог пробит, и декларация нужна. Если доход больше вычета, декларацию подают даже при нулевом налоге: срок — 30 апреля следующего года, уплата — до 15 июля. Когда дата выпадает на выходной, она переносится на ближайший рабочий день по пункту 7 статьи 6.1.
Как считается налог при продаже доли и нескольких объектов
Вычет в 1 миллион рублей даётся на все жилые объекты, проданные за календарный год, вместе: в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 стоит «не превышающем в целом». Две квартиры по миллиону за один год дают доход 2 миллиона и вычет 1 миллион на обе. Продажа доли разбирается по подпункту 3 пункта 2 статьи 220. Когда объект продан одним договором как единый объект долевой собственности, вычет делится между совладельцами пропорционально долям: при половине доли это 500 тысяч. Когда каждый совладелец продал свою долю отдельным договором, вычет полагается в полном размере — так эту норму читают Конституционный Суд в постановлении от 13.03.2008 № 5-П и ФНС в письме от 07.02.2025 № БС-17-11/388@. Сам текст кодекса такого разделения не содержит, оно держится на толковании, и это стоит учитывать. Кадастровая стоимость при продаже доли тоже берётся пропорционально доле.
Что особенного с автомобилем и кто платит по ставке нерезидента
У автомобиля свой набор правил. Минимальный срок владения — три года по пункту 17.1 статьи 217, и отсчёт идёт с даты приобретения. Вычет составляет 250 тысяч рублей: машина попадает в иное имущество, абзац 4 подпункта 1 пункта 2 статьи 220. Миллион рублей сюда не применяется. Правило 0,7 кадастровой стоимости к транспорту не применяется, потому что кадастровой стоимости у него нет. Исключение для имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, транспортные средства из-под себя выводит, поэтому машина такси при трёхлетнем владении тоже освобождается. Налоговый резидент — человек, фактически находившийся в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, пункт 2 статьи 207. Нерезидент платит 30% со всей суммы дохода: имущественные вычеты и уменьшение дохода на расходы ему не полагаются, это прямо сказано в абзаце 5 пункта 3 статьи 214.10. Освобождение по сроку владения при этом действует и для нерезидентов — слова про резидентство убрали из пункта 17.1 статьи 217 ещё в 2018 году.
Похожие инструменты
Пять режимов: процент от числа, доля в процентах, наценка и скидка, изменение «было и стало», сложный процент с таблицей по годам. Под ответом видна формула.
ОткрытьКалькулятор налоговСамозанятость, ИП на УСН, АУСН или договор ГПХ: сколько останется на руки при вашем доходе. Со взносами, лимитами и ставками 2026 года.
ОткрытьКалькулятор НДСВыделить налог из суммы или начислить сверху по ставкам 2026 года: 22, 10, 7, 5 и 0 процентов. Готовые строки для счёта и договора, расчёт списка сумм пачкой.
ОткрытьКредитный калькуляторПлатёж по кредиту в двух схемах — аннуитетной и дифференцированной, полный график по месяцам, переплата и пересчёт при досрочном погашении.
ОткрытьКалькулятор переработкиОплата сверхурочных по ст. 152 ТК РФ с учётом новой редакции с 1 сентября 2026 года, отгул и ночные часы.
ОткрытьРасчёт отпускныхСредний дневной заработок за 12 месяцев, неполные месяцы с больничными, НДФЛ и сумма на руки — с разбором каждого шага. Плюс компенсация при увольнении.
ОткрытьЕщё инструменты для SEO и маркетинга
Кластеризатор запросов, генераторы sitemap и robots.txt, минус-слова, разметка Schema.org и калькуляторы — в разделе инструментов.