ПаветтаАренда или ипотека
Спор «снимать или брать ипотеку» решается сравнением двух капиталов через несколько лет. Покупатель к концу горизонта владеет квартирой за вычетом остатка долга; арендатор — первым взносом и разницей между платежом по ипотеке и арендой, если всё это лежало под процент.
По годам
Как сравниваются сценарии
Калькулятор сравнивает два сценария на горизонте в годах: купить квартиру в ипотеку или снимать такую же и вкладывать первый взнос и разницу в платежах под доходность. Считает капитал покупателя, стоимость квартиры с учётом роста цен минус остаток долга и расходы владельца, и капитал арендатора, взнос с разницей платежей под сложный процент минус растущая аренда. Вердикт — кто богаче через заданное число лет.
Результат зависит от ставок сильнее, чем от цен: при ипотеке под 6 % покупка выигрывает почти всегда, при 18 % и доходности вложений 15 % аренда с накоплениями обгоняет покупку на горизонте 10 лет, если цены на жильё растут медленнее инфляции.
| Квартира 10 млн ₽, взнос 2 млн, аренда 45 000 ₽ | Ставка ипотеки | Доходность вложений | Через 10 лет богаче |
|---|---|---|---|
| Семейная ипотека | 6 % | 12 % | Покупатель, с большим отрывом |
| Рыночная ипотека, рост цен 5 % в год | 18 % | 12 % | Арендатор |
| Рыночная ипотека, рост цен 10 % в год | 18 % | 12 % | Почти поровну |
| Рыночная, доходность вложений 20 % | 18 % | 20 % | Арендатор |
История вопроса «снимать или покупать»
Вопрос «снимать или покупать» в России долго не стоял: советские квартиры получали от государства, а в 1990-е и 2000-е недвижимость дорожала так, что покупка выигрывала при любой ставке. Расчёт вошёл в обиход в 2010-е вместе с доступными вкладами, облигациями и биржей, когда у первого взноса появилась альтернатива с процентами.
Американские экономисты считали «цену аренды против цены владения» с 1980-х, а после ипотечного кризиса 2008 года калькуляторы такого сравнения появились у крупных изданий. В России сравнение особенно чувствительно к льготным программам: при ипотеке под 6 % и вкладах под 15 % сама ипотека становится выгодным вложением, и калькулятор это показывает.
Как считать и что проверять
Введите цену квартиры, взнос, ставку и срок ипотеки, расходы владельца в процентах от цены в год, ожидаемый рост цен, аренду сейчас и её рост, доходность вложений и горизонт: калькулятор покажет капитал каждого сценария по годам и вердикт. Проверьте три варианта роста цен, потому что это самая неопределённая переменная.
Расчёт не учитывает риск потери работы, переезды и ремонт после жильцов, зато учитывает главное: деньги во времени. Полный расчёт ипотеки с программами делает ипотечный калькулятор, доходность самой квартиры как вложения — калькулятор доходности аренды.
| Сценарии | покупка и аренда с вложением |
| Переменных | 10 |
| Горизонт | в годах |
| Ключевые | ставка ипотеки и доходность |
| Расчёт в США | 1980-е |
| В России | 2010-е |
| Льготная ипотека | меняет вердикт |
| Данные на сервер | не уходят |
Как пользоваться
Калькулятор прокручивает оба сценария по месяцам: аренда и цена жилья растут на заданный процент в год, вложения приносят свою доходность, владелец платит налог и ремонт. Итог — капитал в каждом сценарии, разница и год, с которого покупка обгоняет аренду; при высокой ставке этот год наступает нескоро. Проверено 04.09.2026.
- Цена квартиры, первый взнос, ставка и срок ипотеки, расходы владельца в год в процентах от цены: налог, ремонт, страховка.
- Аренда в месяц за такую же квартиру и её рост в год; доходность, под которую вы бы вложили первый взнос и разницу в платежах.
- На сколько лет сравнивать и как дорожает жильё. Ноль — консервативный вариант.
- Капитал через горизонт в обоих сценариях, разница и год, с которого покупка выгоднее.
Частые вопросы
Как считается капитал покупателя
Стоимость квартиры на конец горизонта с учётом роста цены минус остаток долга по ипотеке. Уплаченные проценты и расходы владельца в капитал не входят: это потраченные деньги. Разница между сценариями показывает, чего эти траты стоили.
Как считается капитал арендатора
Первый взнос вкладывается под заданную доходность, каждый месяц к нему добавляется разница между платежом по ипотеке с расходами владельца и арендой. Если аренда дороже ипотеки, разница вычитается из вложений. Доход начисляется ежемесячно.
Почему результат так зависит от ставки
При ставке 20 % первые годы платёж почти целиком уходит в проценты, долг почти не уменьшается, арендатор тем временем копит. При льготной ставке 6 % и росте цены жилья покупка обгоняет аренду за несколько лет. Введите обе ставки и сравните.
Что не учитывает калькулятор
Налоговый вычет за покупку и проценты, расходы на сделку и переезд, простой квартиры, налог с дохода от вложений, досрочные погашения. Вычет и налог на инвестиции частично компенсируют друг друга; сделку можно добавить к цене.
Какие цифры брать для роста
Рост аренды и цены жилья за прошлые годы в вашем городе, доходность вложений — ставку вклада или ожидаемую доходность облигаций. Полезно посчитать два раза: с оптимистичными и нулевыми значениями.
Спросите нейросети об инструменте
Похожие инструменты
Платёж, переплата и график по годам: досрочные погашения с сокращением срока или платежа, льготные программы, комбо-ипотека и налоговый вычет.
ОткрытьДоходность аренды квартирыВаловая и чистая доходность сдачи квартиры с учётом простоя, расходов и налога, срок окупаемости, сравнение с вкладом и полная доходность с ростом цены.
ОткрытьПогашение кредитной картыЗа сколько закроется долг и сколько выйдет процентов: платёж по минимуму против фиксированной суммы на одном графике, плюс разбор льготного периода.
ОткрытьРазмен суммы на купюрыРаскладывает сумму на минимальное число банкнот и монет, считает сдачу и делит на равные части с остатком. Умеет исключать отсутствующие номиналы.
ОткрытьКалькулятор рассрочкиПлатёж по рассрочке, переплата против цены со скидкой, реальная годовая ставка «0 %» и сравнение с деньгами на вкладе.
ОткрытьЗемельный налогКадастровая стоимость × ставка × доля × месяцы, вычет 600 м² для льготников, повышающие коэффициенты, предупреждение о 300 млн.
ОткрытьЕщё расчёты по кредитам и налогам
Кредит и ипотека, досрочное погашение и рефинансирование, НДФЛ и вычеты, налог на имущество и с продажи, пошлины и пени — в разделе 23 расчёта.