ПаветтаКалькулятор доходности аренды квартиры
Объявления о продаже обещают «доходность 8 %», но это аренда за год, поделённая на цену, без простоя между жильцами, коммуналки, мелкого ремонта и налога.
Валовая и чистая доходность
Калькулятор доходности аренды считает, сколько на самом деле приносит квартира: валовую доходность, аренда за год к цене, и чистую после простоя между жильцами, расходов собственника, налога по выбранному режиму и вложений в ремонт с мебелью. Показывает срок окупаемости, сравнивает с вкладом на ту же сумму и добавляет рост цены квартиры как второй источник дохода.
Объявления обещают 8 %, чистыми выходит 4–5: две недели простоя, коммуналка, мелкий ремонт и налог съедают до половины. Самозанятость с 4 % вместо НДФЛ 13 % прибавляет доходности почти процентный пункт.
| Квартира 10 млн ₽, аренда 45 000 ₽ | Доход в год | Расходы | Доходность |
|---|---|---|---|
| Валовая, по объявлению | 540 000 ₽ | — | 5,4 % |
| Простой 3 недели и расходы 60 000 ₽ | 509 000 ₽ | 60 000 ₽ | 4,5 % |
| Плюс НДФЛ 13 % | 509 000 ₽ | 126 000 ₽ | 3,8 % |
| Самозанятый 4 % | 509 000 ₽ | 80 000 ₽ | 4,3 % |
| Плюс рост цены 5 % в год | +500 000 ₽ | — | около 9 % общей |
История доходных квартир
Доходные дома были главным вложением петербургских и московских капиталов XIX века: к 1917 году в Петербурге 80 % жилья сдавалось, а доходность в 6–8 % считалась нормальной. Советская власть частную аренду отменила, и рынок вернулся в 1990-е с приватизацией, когда квартира стала и жильём, и капиталом.
В 2000-е квартиры дорожали на 20–30 % в год, и о доходности от аренды никто не считал; в 2010-е рост замедлился, ставки по вкладам поднялись, и аренда с её 4–5 % чистыми впервые проиграла банку. Налог с аренды платят немногие, но с 2019 года режим самозанятого сделал легальную аренду выгоднее серой: 4 % вместо 13, и калькулятор считает оба варианта.
Как считать и с чем сравнивать
Введите цену квартиры, вложения в ремонт и мебель, аренду в месяц, простой в неделях за год, расходы собственника, выберите налог, задайте ожидаемый рост цены и ставку вклада: калькулятор покажет валовую и чистую доходность, окупаемость и сравнение с вкладом. Аренду берите по объявлениям похожих квартир, минус 5–10 % на торг.
Ипотечную квартиру под аренду считайте отдельно: платёж по кредиту при ставке 18 % выше аренды в два раза. Сравнение покупки с арендой для себя делает аренда или ипотека, налог при будущей продаже — налог с продажи.
| Доходности | валовая и чистая |
| Учитывает | простой, расходы, налог, ремонт |
| Налог | НДФЛ 13 %, самозанятый 4 %, ИП 6 % |
| Сравнение | со вкладом |
| Доходные дома | XIX век |
| Норма тогда | 6–8 % |
| Самозанятые | с 2019 |
| Чистая сегодня | 4–5 % |
Как пользоваться
Калькулятор считает две цифры рядом: валовую доходность, как в объявлении, и чистую — сколько квартира приносит после всех вычетов на каждый вложенный рубль вместе с ремонтом и мебелью. Дальше срок окупаемости, полная доходность с учётом роста цены и сравнение с обычным вкладом на ту же сумму. Налог на выбор: самозанятый 4 %, НДФЛ 13 % или ИП на упрощёнке 6 %. Все значения по умолчанию — просто пример, подставьте свои. Проверено 04.09.2026.
- Цена покупки и всё, что потратили сверху: ремонт, мебель, техника. Доходность считается ко всей сумме.
- Ставка в месяц и сколько недель в году квартира стоит пустой между жильцами; две-четыре недели — типичное значение.
- Что платит собственник за год: коммуналка без счётчиков, налог на имущество, страховка, мелкий ремонт. Ставка налога — по вашему статусу.
- Справа валовая и чистая доходность, окупаемость в годах, полная доходность с ростом цены и что дал бы вклад на ту же сумму.
Частые вопросы
Чем валовая доходность отличается от чистой
Валовая — аренда за двенадцать месяцев, поделённая на цену квартиры; так считают в объявлениях. Чистая — доход за год после простоя, расходов собственника и налога, поделённый на все вложения, включая ремонт и мебель. Разница обычно полтора-три процентных пункта.
Какой налог платить с аренды
Три обычных варианта: самозанятость — 4 % с дохода от физических лиц, ставка с сайта npd.nalog.ru; НДФЛ — 13 % для дохода до 2,4 млн ₽ в год; ИП на упрощёнке «доходы» — 6 %. Калькулятор считает налог с фактически полученной аренды, уже после простоя.
Что входит в расходы собственника
Всё, что не перекладывается на жильца: налог на имущество, коммунальные платежи без счётчиков и взносы на капремонт, если по договору их платит собственник, страховка, мелкий ремонт и замена техники, комиссия агенту при поиске жильца. Сложите сумму за год и введите в одно поле.
Откуда берётся полная доходность
Чистая доходность аренды плюс ожидаемый рост цены квартиры в процентах за год. Рост — ваша оценка, по умолчанию стоит ориентир; это бумажный доход, он появится только при продаже, и с него тоже может быть налог, если владели меньше пяти лет.
Как считается окупаемость
Все вложения делятся на чистый доход за год. Рост цены в окупаемость не входит: он не приходит деньгами, пока квартира не продана.
Спросите нейросети об инструменте
Похожие инструменты
Снимать или покупать: два сценария на горизонте в годах с ростом аренды и цены жилья, доходом от вложений и остатком долга.
ОткрытьНалог с продажиНДФЛ при продаже квартиры, дома, участка и автомобиля: шкала владения с датой освобождения, правило 0,7 кадастровой и сравнение вычета с расходами.
ОткрытьЦена золота за граммУчётная цена Банка России на золото, серебро, платину и палладий на сегодня с обновлением по рабочим дням, цена грамма по пробам, калькулятор изделия и скупки, график за два года.
ОткрытьКалькулятор майнинга биткоинаДоход майнера по вашему тарифу на электричество: добыча в биткоинах и рублях, счёт за свет, чистая прибыль, срок окупаемости и предельные тариф и курс. Девять готовых сетапов и живые данные сети.
ОткрытьКалькулятор сложного процентаРост суммы с пополнениями и капитализацией по месяцам, кварталам или годам, вклад процентов и взносов, срок удвоения, таблица и график.
ОткрытьФинансовая подушкаСколько нужно на 3–12 месяцев расходов, сколько не хватает, за сколько накопите при взносах и ставке счёта, сколько откладывать к сроку.
ОткрытьЕщё расчёты по накоплениям
Вклад и сложный процент, накопить на цель, инфляция, облигации и дивиденды, усреднение, ребалансировка и налог — в разделе 20 расчётов.