Специалист по поиску и созданию готового арендного бизнеса — Ермолаев Евгений Николаевич

О позиции Ищу специалиста, который будет заниматься поиском коммерческих объектов в Москве и Московской области и превращать их в инвестиционные проекты в формате готового арендного бизнеса (ГАБ) c чеком от 200 млн рублей. Наша модель — находить коммерческие помещения с потенциалом роста стоимости и арендного потока, привлекать в объект федерального арендатора и формировать готовый инвестиционный продукт для последующей продажи инвестору. Главная задача Находить объекты, из которых можно создать ГАБ со следующими параметрами:

• Москва и Московская область;
• коммерческая недвижимость;
• наличие или возможность привлечения федерального арендатора;
• целевая окупаемость готового объекта — менее 6 лет;
• понятный и устойчивый арендный поток;
• потенциал для увеличения стоимости объекта;
• возможность последующей продажи как инвестиционного актива.

Специалист должен самостоятельно искать такие объекты, проводить первичный анализ. Что предстоит делать 1. Поиск объектов

• Мониторить рынок коммерческой недвижимости Москвы и Московской области.
• Искать объекты ниже рыночной стоимости или с потенциалом роста доходности.
• Работать с собственниками, брокерами, агентствами и другими источниками.
• Формировать собственную базу перспективных объектов.
• Находить off-market предложения.

2. Анализ инвестиционного потенциала По каждому перспективному объекту оценивать:

• цену покупки;
• площадь;
• текущую арендную ставку;
• текущего арендатора;
• срок договора;
• возможность продления;
• возможность повышения арендной ставки;
• возможность замены арендатора;
• рыночную ставку;
• потенциальный арендный поток;
• расходы на создание/редевелопмент;
• итоговую стоимость проекта;
• потенциальную доходность;
• срок окупаемости.

3. Создание ГАБ Необходимо находить не просто помещения, а инвестиционные возможности. Например: объект продается за 300 млн ₽, текущая аренда недостаточно эффективна. После изменения структуры аренды, привлечения федерального арендатора или другого сценария объект может генерировать необходимый денежный поток и продаваться как ГАБ с окупаемостью менее 6 лет. Специалист должен видеть такие возможности до того, как их увидит рынок. 4. Работа с федеральными арендаторами

• Понимать требования федеральных торговых сетей и других крупных арендаторов.
• Оценивать возможность размещения конкретного арендатора в объекте.
• Взаимодействовать с представителями арендаторов и профильными брокерами.
• Понимать, какая площадь, локация, трафик и характеристики объекта нужны потенциальному арендатору.

5. Работа с собственниками

• Выходить на собственников.
• Вести переговоры по цене и условиям.
• Выявлять мотивацию продавца.
• Получать необходимые документы и исходные данные.
• Добиваться эксклюзивности или приоритетного доступа к объекту.
• Доводить объект до принятия инвестиционного решения.

Что требуется от кандидата Обязательно:

• опыт работы с коммерческой недвижимостью;
• понимание экономики доходной недвижимости;
• умение считать доходность и окупаемость;
• опыт переговоров с собственниками;
• способность самостоятельно искать объекты;
• умение работать с большими объемами информации;
• финансовое мышление;
• понимание арендного бизнеса;
• готовность работать на результат, а не на процесс.

Желательно:

• опыт в инвестиционном брокеридже;
• опыт в коммерческой недвижимости;
• опыт работы с торговой недвижимостью;
• опыт взаимодействия с федеральными арендаторами;
• опыт редевелопмента;
• опыт создания ГАБ;
• собственная сеть брокеров и контактов собственников;
• опыт сделок с объектами от 100 млн ₽.

Большое преимущество:

• понимание требований «Пятёрочки», «Магнита», «Перекрёстка», «Ленты», «Чижика», Fix Price, SPAR и других федеральных сетей;
• опыт самостоятельного поиска объектов под конкретного арендатора;
• опыт поиска недооцененных объектов;
• опыт структурирования инвестиционных сделок;
• наличие собственной базы собственников и коммерческих брокеров.

Кого я ищу Не нужен обычный агент по коммерческой недвижимости, который просто размещает объявления и отправляет подборки. Нужен предпринимательски мыслящий специалист, который умеет: найти объект → увидеть потенциал → посчитать экономику → договориться с собственником → подобрать/привлечь федерального арендатора → создать ГАБ → подготовить объект к продаже инвестору. Формат работы Москва / Московская область. Формат может быть гибридным или преимущественно удаленным. Главное — результат и количество качественных объектов в работе. Мотивация Полностью сдельная. 2% от стоимости объекта после его продажи. Оклада нет. Пример:

• объект продан за 300 млн ₽ → вознаграждение 6 млн ₽;
• 500 млн ₽ → 10 млн ₽;
• 1 млрд ₽ → 20 млн ₽.

Вознаграждение выплачивается после фактического закрытия сделки и получения денежных средств от покупателя. Кому подойдет Позиция подойдет человеку, который:

• умеет самостоятельно создавать себе работу;
• любит искать возможности;
• хорошо чувствует коммерческую недвижимость;
• умеет вести сложные переговоры;
• хочет зарабатывать значительно выше стандартного фиксированного дохода;
• готов работать с длинным циклом сделки;
• умеет видеть инвестиционный потенциал там, где другие видят просто помещение.

Кому не подойдет Не подойдет специалистам, которые:

• ждут входящие заявки;
• работают только по готовой базе;
• привыкли к фиксированному окладу;
• не умеют самостоятельно искать собственников;
• не понимают экономику арендного бизнеса;
• не готовы отвечать за результат сделки.

Результат работы Основной показатель — количество созданных и проданных инвестиционных проектов ГАБ с окупаемостью менее 6 лет и федеральным арендатором. Важен не объем просмотренных объектов, а способность находить те, которые можно превратить в высокодоходный инвестиционный актив.