Специалист по поиску и созданию готового арендного бизнеса — Ермолаев Евгений Николаевич

СПЕЦИАЛИСТ ПО ПОИСКУ И СОЗДАНИЮ ГОТОВОГО АРЕНДНОГО БИЗНЕСА

Татарстан + соседние регионы

Ищу предпринимателя / специалиста по коммерческой недвижимости, который умеет находить недооценённые коммерческие объекты и превращать их в готовый арендный бизнес (ГАБ).

Это не классическая работа брокера.

Главная задача — найти объект, который можно купить, доработать, сдать федеральному арендатору и в результате получить готовый арендный бизнес с окупаемостью менее 5 лет, который затем будет продан инвестору.

ЧТО НУЖНО ДЕЛАТЬ

1. Искать объекты

Основная территория:

• Республика Татарстан;

• Башкортостан;

• Удмуртия;

• Чувашия;

• Марий Эл;

• Кировская область;

• Ульяновская область;

• Самарская область.

Искать:

• коммерческие помещения;

• отдельно стоящие здания;

• торговые объекты;

• помещения на первых этажах;

• небольшие торговые центры;

• объекты с действующим арендатором;

• недоиспользуемые и неэффективно используемые объекты;

• объекты с низкой текущей арендой;

• объекты с возможностью смены арендатора;

• объекты, где можно увеличить площадь/арендный поток;

• объекты собственников, которым необходима быстрая продажа;

• off-market предложения.

Главное — искать не просто дешёвые объекты, а объекты с потенциалом создания высокой арендной доходности.

2. Находить экономику

По каждому интересному объекту необходимо самостоятельно предварительно считать:

Цена покупки → вложения → аренда → федеральный арендатор → NOI → стоимость готового бизнеса → окупаемость.

Ключевой показатель:

ОКУПАЕМОСТЬ ГОТОВОГО АРЕНДНОГО БИЗНЕСА — МЕНЕЕ 5 ЛЕТ.

Например:

Объект — 30 млн ₽
Вложения — 5 млн ₽
Итого вложения — 35 млн ₽
Аренда — 700 тыс. ₽/мес.
Годовой арендный поток — 8,4 млн ₽

Окупаемость — около 4,2 года.

Такой объект представляет интерес.

3. Найти федерального арендатора

Готовый арендный бизнес должен иметь федерального арендатора.

В зависимости от объекта рассматриваются, например:

• Пятёрочка;

• Магнит;

• Лента;

• Чижик;

• Fix Price;

• Светофор;

• Ozon;

• Wildberries;

• аптеки федеральных сетей;

• другие федеральные торговые и сервисные сети.

Важно понимать требования федеральных арендаторов к:

• населению;

• трафику;

• первой линии;

• площади;

• парковке;

• входной группе;

• электрической мощности;

• высоте потолков;

• возможности разгрузки;

• зонированию;

• сроку аренды;

• ставке.

Федеральные сети сами заинтересованы в получении новых подходящих площадей: например, «Магнит» официально принимает предложения по аренде объектов, а «Лента» публикует требования и региональные контакты для собственников.

4. Договориться с собственником

Необходимо самостоятельно:

• найти собственника;

• выйти на контакт;

• выяснить реальную мотивацию продажи;

• получить документы;

• обсудить цену;

• определить возможность торга;

• понять ограничения объекта;

• договориться о структуре сделки;

• при необходимости получить эксклюзив / приоритет на сделку.

Особенно интересны собственники, которые не умеют самостоятельно раскрыть инвестиционный потенциал объекта.

5. Создать ГАБ

В результате работы должен появиться инвестиционный продукт:

объект → федеральный арендатор → долгосрочный договор → понятный денежный поток → окупаемость <5 лет → готовый арендный бизнес → продажа инвестору.

Продажей готового продукта занимаюсь я.

Задача специалиста — создать качественный объект для продажи.

КОГО Я ИЩУ

Мне нужен человек с предпринимательским мышлением, который умеет сам искать возможности, а не ждать входящих заявок.

Подойдёт специалист с опытом:

• коммерческой недвижимости;

• инвестиционной недвижимости;

• брокериджа;

• развития торговых объектов;

• поиска помещений под федеральные сети;

• работы с собственниками;

• девелопмента;

• редевелопмента;

• создания ГАБ;

• инвестиционного анализа.

Особенно ценится

Наличие собственной сети контактов:

• собственники коммерческой недвижимости;

• локальные брокеры;

• агентства;

• федеральные торговые сети;

• региональные сети;

• предприниматели;

• девелоперы;

• инвесторы;

• представители отделов развития арендаторов.

ГЛАВНОЕ ТРЕБОВАНИЕ

Вы должны уметь самостоятельно ответить на вопрос:

«Почему этот объект можно купить за X, вложить Y, сдать федеральному арендатору за Z и получить окупаемость менее 5 лет?»

Если человек умеет находить такие сделки — он нам нужен.

Если он просто присылает объявления с ЦИАН и Авито — нет.

ФОРМАТ РАБОТЫ

Татарстан + соседние регионы.

Работа преимущественно удалённая, с выездами на объекты и встречами с собственниками по необходимости.

Максимальная самостоятельность.

Нет необходимости сидеть в офисе 5 дней в неделю.

ОПЛАТА

5% от стоимости объекта после его продажи.

Фиксированной зарплаты нет.

Примеры:

30 млн ₽ → 1,5 млн ₽

50 млн ₽ → 2,5 млн ₽

100 млн ₽ → 5 млн ₽

Если специалист нашёл и помог создать объект, который впоследствии был продан за 100 млн ₽, его вознаграждение составляет 5 млн ₽.

Оплата производится после фактической продажи объекта и получения денежных средств.

Условия распространяются на объекты, которые специалист самостоятельно нашёл и довёл до сделки в рамках работы.

КАКОЙ РЕЗУЛЬТАТ МНЕ НУЖЕН

Не количество звонков и не количество объявлений.

Мне нужны:

НАЙДЕННЫЕ ОБЪЕКТЫ → ПРОСЧИТАННАЯ ЭКОНОМИКА → ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРЕНДАТОР → ГАБ → ПРОДАЖА.

Основной KPI:

Количество созданных и проданных ГАБ с окупаемостью менее 5 лет.

КОМУ НЕ СТОИТ ОТКЛИКАТЬСЯ

Не подойдёт человек, который:

• ждёт входящие заявки;

• работает только с готовой базой объектов;

• не умеет самостоятельно искать собственников;

• не понимает экономику арендного бизнеса;

• не умеет считать окупаемость;

• не умеет вести переговоры;

• не готов работать за результат;

• хочет гарантированный фикс независимо от результата;

• считает своей работой просто пересылку объявлений.

ИДЕАЛЬНЫЙ КАНДИДАТ

Предприниматель / брокер по коммерческой недвижимости, который видит возможность там, где другие видят просто помещение.

Он должен уметь:

найти → купить выгодно → изменить экономику → привлечь федерального арендатора → создать ГАБ → подготовить объект к продаже.

Если у вас есть опыт подобных сделок или собственная база собственников и федеральных арендаторов — присылайте информацию о себе и 2–3 примера сделок.